Le diagnostic du centre bourg de Craponne


Le contexte

Vue aerienne de Craponne

Craponne est la commune principale d’un bassin de vie de 11 000 habitants, la porte d’entrée sud sur le parc naturel régional Livradois Forez.

Démographie

Sa population s’est stabilisée à près de 2 200 habitants, après 25 ans de baisse, mais elle est vieillissante et marquée par une augmentation des familles monoparentales.
Quelques bourgs plus peuplés se trouvent à proximité : Ambert, Saint-Marcellin, Bas-en-Basset, Retournac, Saint-Paulien.

Habitat

Le parc de logements se rénove progressivement mais demeure inadapté à la demande. Les petites surfaces (moins de 3 pièces) tendent en outre à disparaître.

Équipements

Craponne, faubourg Constant, commerces

La ville est mieux équipée en commerces que la plupart des bourgs voisins, avec encore une marge de développement possible.
Elle est également bien dotée en équipements, notamment dans le domaine de l’enseignement.

Mobilité

Les déplacements se font essentiellement en véhicule individuel, l’usage des transports en commun restant minoritaire.

Craponne aux portes de la croissance démographique

Le territoire craponnais est donc relativement autonome mais trop éloigné des grandes villes pour connaître les effets de la périurbanisation.


La structure urbaine de Craponne-sur-Arzon

Craponne, vue de la ville

Une urbanisation qui délaisse le centre historique

La forme villageoise de Craponne est restée stable jusqu’aux années 1950, époque à partir de laquelle, et jusqu’à nos jours, la ville s’étend sur les parcelles agricoles limitrophes avec la construction de lotissements et de maisons individuelles. Malgré cet étalement urbain, Craponne a perdu 50 % de ses habitants depuis 1936. Le cœur de bourg est certes conservé mais délaissé, avec une majorité de logements inoccupés.

Un réseau viaire sans hiérarchie

D’une superficie totale de 12 hectares, le centre ancien compte 464 parcelles bâties, pour la plupart intégralement, réparties en 46 îlots urbains, sans hiérarchie apparente.
Le centre bourg se caractérise par une succession de places composant le « village marchand », mais pâtit d’une trop faible porosité avec le reste de la ville.
Le stationnement est principalement périphérique et anarchique.


Le bâti dans le centre ancien

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Un bâti dédié majoritairement au logement individuel : 56 %
Un parc immobilier comprenant peu de logements collectifs : 23 %
Un nombre important de dépendances désaffectées : 16 %

On note également l’absence d’un équipement public moteur et intergénérationnel à l’intérieur du centre ancien.


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Le parc immobilier est majoritairement privé et presque exclusivement en monopropriété : les propriétés privées représentent 94 % du bâti ; trois quarts d’entre elles sont détenues en monopropriété et un quart en nue propriété ou indivis. Le centre bourg ne compte quasiment pas de copropriété privée, ce qui révèle un certain désintérêt des promoteurs.

Environ 5 % du bâti est propriété de la Ville, dont trois édifices désaffectés mais singuliers et stratégiques : l’hôtel Calemar de Montjoly, un ensemble immobilier d’envergure à l’angle des rues Faucon et Arsenal, et le Country Rendez-vous place Croix de Carle.

L’hôtel Calemar de Montjoly

L’hôtel Calemar de Montjoly

Ensemble immobilier à l’angle des rues Faucon et Arsenal

Ensemble immobilier à l’angle des rues Faucon et Arsenal

Le Country Rendez-vous place Croix de Carle

Le Country Rendez-vous place Croix de Carle

0,7 % du bâti est propriété de l’Opac 43, qui a notamment réalisé deux opérations récentes qui ont trouvé preneurs rapidement, démontrant ainsi la capacité du centre ancien à se renouveler, sous réserve de la qualité des logements et de leur adéquation à la demande.

Résidence de l'Opac 43

Résidence de l’Opac 43


La dynamique immobilière en centre bourg

Un marché détendu et sinistré

Le prix de vente minimal est deux fois inférieur à celui constaté dans les villes voisines.
L’investissement immobilier s’avère à terme nul, voire à perte.
Les acheteurs s’orientent en priorité vers la périphérie de la ville, privilégiant un type d’habitat plus contemporain.

Des causes avant tout morphologiques

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L’absence d’espace extérieur privatif : manque de luminosité et de visibilité du fait de la forte densité urbaine, sentiment de promiscuité.
L’absence de stationnement privatif : un critère non rédhibitoire si un stationnement proche existe ; une dépendance ou une remise est souvent recherchée à la place.
Un bâti trop dégradé, énergivore, aux partitions intérieures inadaptées au mode de vie contemporain et aux attentes des habitants.
Une accessibilité du logement qui pose problème : des emmarchements et une verticalité contraignante, l’enclavement des accès par les surfaces commerciales en rez-de-chaussée.

La réhabilitation, un risque défavorable

La réhabilitation d’un logement ancien induit un investissement technique, architectural, financier et administratif qui représente un risque important pour les acquéreurs. En témoignent les chantiers abandonnés dans le centre ancien. De fait, de nombreuses opportunités sont délaissées.

Le profil des habitants intéressés par le centre bourg

Les jeunes qui souhaitent rester sur leur territoire ; les actifs qui reviennent s’installer à Craponne à la troisième génération ; les jeunes retraités d’autres régions, attirés par les prix attractifs ; à la marge, une clientèle étrangère originaire d’Europe du Nord.


En savoir plus sur le caractère architectural et patrimonial du centre ancien

  • Un véritable intérêt architectural et patrimonial
  • La qualification du parc immobilier en centre bourg

En savoir plus sur les objectifs et les enjeux de la revitalisation

  • Les dysfonctionnements du centre bourg
  • Les conditions d’une redynamisation durable
  • Une validation par le biais d’îlots tests

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